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文章來源: 閱覽次數:3799 次 發布者:發布時間:2004/11/3  打印本頁
誰也無法做空中國房地產

宣稱中國房地產“泡沫即將破裂”的預言,或斷定中國房地產市場即將“崩潰”的預言,都是無視中國居民消費和中國房地產市場現實的蹈空之言,並很快將被事實無情拋棄。

  因為中國房地產市場有著巨大的需求,現實和潛在的真實需求。任何試圖“做空”中國房地產市場的想法最後都無法避免失敗的結果。

這就是事實

  所有的預言都是建立在數據分析基礎上。那麽也讓富二代精品国产APP看一組數據吧。

  國家統計局日前公布了1~9月的房地產市場統計數據。1~9月,全國房地產開發投資8357億元,同比增長28.3%。全國房屋竣工麵積累計完成1.69億平方米,同比增長9.5%。全國商品房新開工麵積為4.11億平方米,同比增長112.2%。全國商品房平均銷售價格為2777元/平方米,同比上漲13%。9月末,全國商品房空置麵積為9748萬平方米,同比下降2.3%。

  來自上海、北京等地的統計也表明,與全國的表現基本一致,由於國家宏觀調控的影響,在土地開發和購置麵積、新開工麵積同比增幅下降的同時,商品房竣工麵積和銷售麵積仍同步增長,而銷售麵積要高於竣工麵積增幅。

  商品房消費市場的火爆,並非突如其來。商品房市場量價齊升,銷售麵積增幅高於竣工麵積增幅,空置房麵積增幅逐年下降,差不多是近幾年來我國房地產市場的共同現象。無他,這隻能表明我國商品房市場有著現實、持續的需求。

  這是否隻是短期現象?或者像某些專家所說的那樣,經過1999年以來5年多的能量釋放,我國商品房市場將掉頭向下?非也。

  建設部政策研究中心課題組日前正式發布的研究報告認為,目前的住宅需求仍是真實需求。從潛在需求看,我國現有城鎮居民4.9億人,到2020年,我國城市化水平將達到55%~60%,城鎮居民將增至8億~8.5億人。在此期間約有3億~3.5億左右的新增城鎮人口需要解決住房問題。每人平均需要住房20平方米,則需新建60億~70億平方米住房。

  另一方麵,原有城市人口存在改善住房條件的需求。2003年末,我國城鎮居民人均住房麵積為23.8平方米。根據國外相應發展水平的經驗和我國城鎮化的進程等多方麵因素測算,2020年我國城鎮居民的人均住房麵積可達到35平方米。也就是說,城鎮人均住房麵積要在目前基礎上再增加10平方米以上。以現有城鎮居民4.9億人計算,至少需新建49億平方米住房。

  以上兩項相加,2020年前對城鎮住宅的需求總量約達110億平方米,平均每年7億平方米。

  從有效需求測算,假定有20%的城鎮家庭即2700萬戶有改善住房的要求,每戶增加20平方米,需求總量是5.4億平方米。這是客觀存在的,是現在就買得起、或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。

  試問,全世界有哪個國家或地區有著如此龐大的住房需求?有如此堅強的需求作支撐,房地產市場還會崩潰嗎?在這個無法否認的事實麵前,所有預言都將不攻自破。

局部不代表全體 結構不代表本質

  但實事求是地說,我國房地產市場並非十全十美,一點問題也沒有。

  社會關注較多的上海、浙江房價上漲過快、漲幅過高的問題,確實值得重視。某種意義上,稱這些地區短期內過熱或有一定的泡沫,並非毫無道理。但局部不代表全體。必須看到,上海、浙江地區房價連年快速上漲,與這些地區經濟總量大、居民消費需求和投資需求大的現實有很大關係。1993年以來,上海經濟增長全球矚目,經濟活力有目共睹。房地產是區域經濟體中最活躍的因素,經濟的增長必然要在房地產投資和房價中得到反映。上海房價的上漲總體上沒有脫離上海的經濟景氣指數。

  同樣,浙江是我國民營經濟最活躍的地區,據不完全統計,僅民間遊資就達3000億元(有說8000億元)以上。一方麵是改善住房條件的需求,一方麵是投資的需求,浙江民間資本實力的強大,必然要尋求出路,而房地產無疑是較好的選擇之一。

  房地產市場的問題,尤其是房價上漲過快的問題,形成原因固然是多方麵的,但近期主要表現為結構失衡,特別是住房消費熱點地區中低價住房供應相對不足所致。全國經濟適用住房供應比例下降,一些城市中低價位普通商品房供不應求,局部地區商品房階段性供不應求等,這些結構性矛盾的存在,推動了房價短期內不斷抬升。但結構問題不能代表房地產市場本質上就出了大問題,商品房市場的現實和潛在的強大需求並未因之改變,市場各項指標總體上是健康的。

  解決商品房市場的供求矛盾尤其是結構性問題,應是當前房地產市場工作的重點。建設部對此非常重視並進行了部署。近年來,浙江、成都、南京均已加大了經濟適用房的建設和供應。上海市則加快了每平方米3500元以下的重大工程配套商品房(普通商品房)的建設和上市進度。今年1~8月,重大工程配套商品房已竣工137萬平方米、新開94萬平方米,上市供應420多萬平方米。預計今年全年開工麵積350萬平方米,可供上市的各類配套商品房將超過800萬平方米。這些舉措將有效地緩解中低價商品房供應不足的矛盾。

 

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